L’action en paiement de l’indemnité d’éviction

et les causes interruptives de prescription : la reconnaissance par le bailleur du droit à l’indemnité

Cour d’appel de PARIS 28 janvier 2021, n°19/07330

Suite à la demande de renouvellement du bail commercial en date du 16 décembre 2014, le bailleur refuse le renouvellement le 21 janvier 2015 et offre le paiement d’une indemnité d’éviction sous réserve que le preneur remplisse les conditions d’octroi de celle-ci.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2015, le bailleur sollicite de la société preneur divers documents afin de lui permettre de procéder à l’estimation du montant de l’indemnité d’éviction.

Le bailleur ajoute qu’en cas d’accord amiable entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, un protocole transactionnel serait rédigé aux frais exclusifs du bailleur.

Saisi par le preneur par Exploit du 31 mai 2017, le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL ordonne une expertise judiciaire aux fins de donner un avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et constate la résiliation du bail au 31 décembre 2014.

Le bailleur interjette appel de la décision rendue au motif que la demande du preneur est prescrite, faute de ne pas avoir été engagée avant le 21 janvier 2017, dans le délai de deux années suivant le refus de renouvellement et l’offre de payer l’indemnité d’éviction.

Le bailleur précise en outre que le courrier du 1er juin 2015 ne peut être considéré comme un acte interruptif de prescription dans la mesure où l’offre de paiement de l’indemnité d’éviction était mentionnée dans l’acte refusant le renouvellement.

La Cour confirme le jugement de première instance et déboute le bailleur :

« Le seul fait de délivrer un acte refusant le renouvellement du bail avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, peu important à cet égard que l'offre soit formulée en des termes prudents, ne vaut pas reconnaissance par le bailleur de ce droit à indemnité, le bailleur pouvant par la suite rétracter son offre.

Toutefois, par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2015 le bailleur, faisant référence à 'la notification de refus de renouvellement du bail', a sollicité du preneur divers documents afin de lui permettre de ‘procéder à l'estimation de l'indemnité d'éviction qui vous est due'. Il était proposé qu''En cas d'accord amiable sur le montant de l'indemnité d'éviction, le protocole transactionnel pourra être rédigé par notre avocat ».

Les termes de ce courrier valent reconnaissance expresse par le bailleur, dans son principe, du droit de la locataire au paiement d'une indemnité d'éviction. »

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial et doit payer, sauf dans les cas prévus aux articles L 145-17 et suivants du Code de commerce, une indemnité d’éviction.

Il ressort en outre de l’article L145-60 du Code de commerce que le preneur doit solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction avant l’expiration du délai de deux années.

Tant que le droit au paiement n’est pas définitif, le bailleur peut rétracter son offre si les conditions du droit au renouvellement ne sont pas remplies.

En d’autres termes, le délai de deux années court à compter du jour où le droit du preneur au paiement a été reconnu définitivement (Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 octobre 2012, n°11-22920).

En l’espèce le paiement de l’indemnité d’éviction était subordonné par le bailleur à certaines conditions.

Par conséquent, dans l’hypothèse où le bailleur refuserait le renouvellement du bail commercial en offrant le paiement de l’indemnité d’éviction, il est conseillé d’indiquer uniquement (sous réserve de ne pas être dans l’un des cas des articles L145-17 et suivants du Code de commerce) que le bailleur offre de payer l’indemnité d’éviction à laquelle le preneur peut prétendre et en citant les dispositions de l’article L145-10 du Code de commerce, sans prendre la plume de nouveau et ce pour éviter une cause interruptive de prescription.