L’application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 sur le calcul des tantièmes de copropriété

Ordonnance du Tribunal judiciaire de LYON du 21 juin 2021, n°21/00495

Notre cabinet a été amené à défendre un Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une demande d’expertise engagée à son encontre.

En l’espèce, un propriétaire avait acquis une cave et un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, précision faite que l’acte de vente faisait référence à un état descriptif de division du 6 janvier 1965 et à un modificatif à l’état descriptif du 27 avril 1965.

La copropriété avait fonctionné jusqu’à présent sans aucune remarque ni observations particulières de la part des copropriétaires.

Affirmant que le calcul des tantièmes ne lui serait pas favorable, le copropriétaire avait sollicité qu’il soit inscrit lors de l’Assemblée générale du 5 octobre 2020 une modification des tantièmes, résolution refusée sans exception par tous les copropriétaires.

Plusieurs mois plus tard, ce même copropriétaire a saisi le Juge des référés pour obtenir la désignation d’un Expert ayant pour mission de dresser une nouvelle grille de répartition des charges de copropriété.

Au soutien de sa demande, le copropriétaire a avancé que la grille de répartition dressée dans l’état descriptif de division ne respectait pas les dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

En défense, le Syndicat des copropriétaires s’appuyait sur cinq arguments :

- D’une part l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas d’ordre public de telle sorte que le syndicat des copropriétaires peut s’exonérer de son application.

- D’autre part l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 détermine un certain nombre d’éléments pouvant être pris en considération pour calculer la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot, sans pour autant imposer de mode de calcul particulier

- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont tous deux été dressés avant l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 de telle sorte qu’à cette date les copropriétaires étaient parfaitement libres de calculer les modalités de répartition des tantièmes de charges par un procédé différent de celui de l’article 5.

- Chaque appartement de superficie identique dispose du même nombre de tantième, ce qui, là encore, vient démontrer que le rédacteur de l’état descriptif de division avait tenu compte de la consistance de chaque lot

- Enfin, le copropriétaire n’avait pas entendu contester la résolution d’Assemblée générale au terme de laquelle les copropriétaires avaient refusé une modification des tantièmes.

Le Juge des référés a, et l’on ne peut que s’en féliciter, débouté le copropriétaire en ces termes :

« Monsieur…. n’indique pas la nature de l’action qui pourrait lui être ouverte après ce refus pour remettre en cause le calcul actuel des tantièmes de copropriété, établi lors de l’édification de l’immeuble en 1964, par le règlement de copropriété. Les directives données par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’attribution des tantièmes ne sont pas d’ordre public il est constant que tous les logements de même superficie de l’immeuble sont affectés par les mêmes tantièmes, ce qui apparaît correspondre aux critères de la superficie des lots, même si la situation dans l’immeuble où leur consistance avec ou sans balcon n’est pas prise en considération, sans qu’il en résulte une anomalie au regard des textes. Certes l’alinéa 4 de l’article 10 de la loi qui est d’ordre public, impose à tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 d’indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, mais en l’espèce seul un nouvel état descriptif de division est intervenu en 2018, qui n’a pas remanié l’ensemble du règlement de copropriété et n’a fait qu’intégrer deux lots. Ainsi il n’apparaît pas que la copropriété soit tenue de redéfinir ses tantièmes. Il convient en conséquence de rejeter la demande de Monsieur…. »

Cette décision n’a pas fait l’objet d’un appel.