L’incidence des clauses de solidarité

entre indivisaires dans le cadre de l’action en paiement des charges de copropriété

Cour d’appel de PARIS 27 janvier 2021, n°17/04928

Deux particuliers (dont un réside en Italie) acquièrent trois lots de copropriété et deviennent ainsi propriétaires indivis desdits lots. Au décès du copropriétaire habitant en Italie, sa femme est désignée héritière universelle de ses avoirs y incluant donc la part indivise de ses lots.

Le compte copropriétaire étant débiteur, le Syndicat des copropriétaires décide d’orienter son action en paiement seulement à l’encontre de la copropriétaire résidant en France, en se fondant notamment sur la clause figurant dans le règlement de copropriété et libellée comme suit :

« En cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot »

En défense, la copropriétaire invoque l’illicéité de la clause et corrélativement la nullité de l’assignation au motif que le Syndicat n’aurait pas assigné tous les indivisaires alors qu’il aurait dû y procéder.

Déboutée en première instance, la copropriétaire interjette appel et formule des demandes similaires devant la Cour.

La Cour d’appel de PARIS relève que la clause du règlement de copropriété était rédigée de telle sorte qu’elle permettait au Syndicat d’actionner l’un quelconque des indivisaires. La Cour rappelle en outre la licéité d’une telle clause:

« Il ressort de cette clause que le syndicat peut choisir d'agir contre l'un ou l'autre des propriétaires indivis, et qu'il peut solliciter le paiement de la totalité des sommes dues à l'un d'eux puisque les copropriétaires indivis sont indivisément responsables entre eux, vis à vis du syndicat. »

La décision de première instance est ainsi confirmée et la copropriétaire condamnée à payer les charges.

L’article 1310 du Code civil rappelle une règle bien établie selon laquelle la solidarité ne se présume pas.

Pour que le Syndicat des copropriétaires puisse s’en prévaloir, la solidarité doit être prévue dans le règlement de copropriété, contrat opposable à tout copropriétaire.

En pareille hypothèse, le Syndicat est en droit, s’il l’estime nécessaire :

- Soit d’attraire tous les copropriétaires et de demander leur condamnation solidaire au paiement des charges.

Dans ce cas et au stade de l’exécution, le Syndicat des copropriétaires pourra se retourner contre le copropriétaire le plus solvable.

- Soit d’actionner uniquement un des indivisaires.

Dans cette hypothèse, l’indivisaire pourra en cours d’instance mettre dans la cause tous les autres indivisaires ou se retourner a posteriori contre eux à concurrence de leurs parts respectives dans l’indivision.

Les Syndicats des copropriétaires omettent trop souvent de s’appuyer sur le règlement de copropriété et de l’adresser à leur Conseil, afin de trouver la solution la plus adéquate face à la défaillance de leurs copropriétaires, notamment quand l’un des copropriétaires indivis décède.

Une solution similaire s’applique en matière de nue-propriété : le Syndicat des copropriétaires peut agir contre le nu propriétaire et lui demander l’intégralité de la dette si une clause de solidarité entre nu propriétaire et usufruitier a été insérée dans le règlement de copropriété.