La location Airbnb et l’indemnisation du bailleur

Tribunal judicaire de LYON, juge des contentieux et de la protection. 31 mai 2021, n°11-19-004976

L’ère de la location Airbnb a conduit à de nombreux contentieux, qu’il s’agisse de l’action de Syndicat des copropriétaires à faire cesser les nombreux troubles de jouissance issus des va et vient incessants des locataires ou encore de celle des bailleurs entendant obtenir la résiliation du bail les liant à leurs locataires indélicats.

En l’espèce un bail d’habitation avait été conclu le 23 juin 2010, sur un logement situé dans un quartier du 6ème arrondissement de LYON et avait l’objet de plusieurs renouvellements.

Après avoir constaté que leurs locataires louaient une chambre de l’appartement, les locataires ont fait signifier un congé pour motifs sérieux et légitimes et les locataires avaient accepté de quitter les lieux.

Assignés par les bailleurs aux fins de condamnation à payer les loyers perçus, les locataires avaient soulevé un argument judicieux tiré du fait que les bailleurs justifiaient du montant du préjudice économique en produisant seulement un courriel du site hébergeur et ce alors même que le site est tenu à une obligation de confidentialité des donnés.

Sans même évoquer cet argument qui était pourtant déterminant quant au quantum du préjudice, le Tribunal a statué en ce sens :

« Les revenus issus de la sous-location non autorisée par le propriétaire bailleur, fruits civils de la propriété, appartiennent au propriétaire.

Le détournement fautif de fruits civils, produits par la sous-location au préjudice des bailleurs, oblige les locataires à leur rembourser les sommes perçues »

Alors même que les juridictions ont toujours admis sans grande difficulté la résiliation du bail en cas de sous-location prohibée, restait la question de l’indemnisation des bailleurs entendant percevoir le fruit de la sous location interdite.

Cette demande était systématiquement rejetée au motif que les bailleurs ne justifiaient d’aucun préjudice économique, les loyers courant étant en effet réglés par les locataires, il n’y avait lieu à aucun préjudice économique.

Une solution nouvelle a été amorcée par la Cour d’appel de PARIS sur le fondement de la théorie de l’accession : le propriétaire du bien immobilier est propriétaire des fruits et doit percevoir les loyers, même ceux issus de la sous location interdite (Arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 5 juin 2018).

Saisie par les locataires condamnés en appel, la Cour de cassation a depuis lors statué et la décision du Juge des contentieux lyonnais est la juste retranscription du présent arrêt :

« Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçus à ce titre devaient lui être remboursées »

(Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, n°18-20727).

Dès lors, plusieurs enseignements peuvent être tirés du jugement rendu par le Juge des contentieux :

- D’une part la location Aribnb même d’une partie du logement, peut justifier la résiliation du bail.

Sur ce point, la décision n’est pas nouvelle en soi.

- D’autre part, la confidentialité des données du site hébergeur n’est pas pris en considération par les juridictions.

La décision est susceptible d’appel, il n’est pas certain que la Cour, sous réserve qu’elle soit saisie, statue en un sens différent.