La réaffirmation du principe de proportionnalité de la saisie immobilière

3ème civ Cour de cass .10 septembre 2020, n°19-12.511

Dernier recours du Syndicat des copropriétaires pour obtenir le paiement des charges de copropriété, la saisie immobilière peut se révéler être un moyen utile de convaincre le copropriétaire à enfin respecter ses obligations.

L’engagement de la procédure de saisie immobilière peut en effet s’avérer être la seule possibilité offerte au créancier pour contraindre le débiteur à exécuter son obligation (Arrêt de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE du 18 avril 2014, n°2014/305).

Il n’est pas rare que les copropriétaires règlent ainsi leurs charges une fois la saisie immobilière votée en Assemblée générale.

Pour autant le Syndicat des copropriétaires qui peut être tenté de s’affranchir définitivement d’un copropriétaire récalcitrant à payer ses charges, ne doit pas oublier qu’une telle procédure répond au principe de proportionnalité de l’article L111-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat des copropriétaires d’une dette de charge, avait engagé une action en annulation de deux résolutions prises lors d’une Assemblée générale ayant autorisé le syndic à engager une procédure de saisie immobilière en vue de la mise en vente de deux de ses lots.

La Cour d’appel de PARIS l’ayant débouté de sa demande, le copropriétaire a formé un pourvoi en cassation avançant l’argument selon lequel la procédure mise en œuvre était disproportionnée au regard du montant de sa dette puisque la vente du plus petit de ses lots permettait au syndicat des copropriétaires d’être désintéressé. Ainsi et selon lui, la saisie immobilière du plus petit de ses lots était amplement suffisante et il était inutile de vendre aux enchères les deux lots.

La Cour de cassation casse et annule la décision rendue par la Cour d’appel de PARIS au motif que la vente des deux lots était disproportionnée eu égard le montant de la dette de charges de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires peut être tenté comme en l’espèce d’engager une saisie immobilière pour tous les lots du débiteur lorsque celui-ci s’acquitte très irrégulièrement des charges.

Le créancier poursuivant est certes libre du choix de la mesure d’exécution mais son choix se heurte au principe de proportionnalité.

Comme a pu l’affirmer la Cour de cassation, le comportement du copropriétaire débiteur n’a pas à entrer en ligne de compte dans la décision de saisie immobilière.

Par contre, il appartient au débiteur poursuivi de justifier que la mesure d’exécution forcée excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de la dette de charges (Arrêt de le deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 15 mai 2014, n°13-16016).

Pour autant, et même si le recours à la saisie immobilière peut s’avérer inutile, elle n’est pas pour autant abusive (Arrêt de la Cour d’appel de MONTPELLIER du 21 mars 2005, n°04/02197).